Фундаментальные, спекулятивные и психологические факторы на рынке жилья

Фундаментальные, спекулятивные и психологические факторы на рынке

жилья.

Центр исследований и аналитики Группы Компаний Бюллетень Недвижимости Санкт-Петербург, 2009 г.

Факторы, влияющие на рынок жилья

Определяют правила игры на рынке и основные тренды.

Могут оказывать влияние на основные тренды в сегментах рынка

Существенно влияют на краткосрочные тенденции

Фундаментальные факторы

Спекулятивные факторы

Психологические факторы

Фундаментальные факторы

Низкая обеспеченность жильем. Необходимость улучшения жилищных условий. Бесплатная приватизация. Существующий жилой фонд, ввод нового жилья. Объем накоплений граждан. Текущий доход и структура расходов домохозяйств. Возможность использования заемных средств. Миграционные и демографические факторы. Городские программы помощи очередникам. Изменения в законодательстве.

Низкая обеспеченность жильем

Необходимость улучшения жилищных условий. Бесплатная приватизация.

Миграция на стабильном уровне Доля иногородних покупателей 15-17%

Большинство жителей Санкт-Петербурга владеют жильем На рынке преобладают обменные схемы В годовом исчислении количество сделок стабильно

Существующий жилой фонд, ввод нового жилья

Существующий жилой фонд: 111 млн кв.м Ежегодный ввод: 2.5-3 млн кв.м «Нового» жилья (постройки с 1996 года): 20 млн кв.м или 19%

Активность рынка в «новых домах» выше, чем в «старом» фонде. При сохранении темпов ввода уже к 2013 году объем предложения квартир в новых домах достигнет 50% Возникновение конкуренции между «новой» вторичкой и первичным рынком

Объем накоплений граждан

Структура расходов домохозяйств.

Рынок строящегося жилья ориентирован на богатых людей и их домохозяйства.

Доля «богатых» людей в Санкт-Петербурге около 7% С учетом домохозяйств, людей вовлеченных в рынок по «необменной» схеме – 15% Отсутствие реальных данных о доходах и структуре домохозяйств затрудняет проведение исследований.

Текущий доход

Квартиры покупают на накопления, а не на текущий доход. На текущий доход квартиры снимают. Размер арендной платы - хороший индикатор текущего дохода активного населения.

Размер арендной платы не сопоставим с ценами на квартиры. Разрыв увеличивался последние 5 лет. Платежи по ипотеке выше арендной платы на 20-100% Доходность от сдачи в аренду сейчас на уровне 5%. Это очень низкий показатель.

Возможность использования заемных средств

Возможность использования кредитных ресурсов расширяет круг потенциальных участников рынка. Доступные кредиты раздувают «ипотечный пузырь»

Доля ипотечных сделок на рынке Санкт-Петербурга в начале 2008 года – 20% Доля заемных денег на рынке – 30% Резкое снижение объема ипотеки приводит к резкому снижению денежной массы на рынке и снижению цен.

Прогноз, основанный на фундаментальных факторах

Будем жить «на свои» Доходы не растут, объем денег на рынке сокращается Цены будут снижаться

Спекулятивные факторы

Частные лица.

Покупка квартиры – в России безальтернативный способ сбережения накоплений По-настоящему «инвестиционных» сделок не более 2%

Много квартир покупается «сыну на свадьбу» Неопределенность на валютном рынке активизирует покупки

Спекулятивные факторы

Крупные инвесторы.

Крупные инвестиции в тот или иной сектор недвижимости увеличивают интерес к сегменту. СМИ «раскручивают» рынок. Появляются целые инвестиционные сегменты. Возникает инвестиционный пузырь.

Строители из маркетинговых соображений могут придерживать квартиры «Временные продажи» - использование коротких денег под залог строящегося жилья (2005-2006 гг)

Психологические факторы

Мало объективной информации. «Генетическое» восприятие дефицита. Мифология рынка жилья. Неуверенность в завтрашнем дне. Давление со стороны СМИ.

По поведению и высказываниям посетителей форума www.bn.ru четко прослеживается изменение отношения горожан к происходящему на рынке.

Корректировка прогноза

(оптимистическая)

Окончание периода «шока» Приход на рынок денег «из банковских ячеек» Взвешенный и прагматичный подход покупателя

Спасибо

Сергей Бобашев 2009 год. Группа «Компаний Бюллетень Недвижимости» bobashev@bnmail.ru WWW.BN.RU